出卖人与买受人订立未取得商品房销售资格（且在起诉前仍未取得商品房销售资格）的商品房买卖合同，买受人即使支付了购房款、实际占有使用该房屋并取得收益，因其未办理产权登记过户手续仍不能因此取得该房屋的所有权，亦不能对抗法院因执行出卖人债务对该财产查封的强制执行行为。买受人只能另行向出卖人主张返还购房款及赔偿可得利益损失等权利。


原告倪B因与被告张C、宿迁市D房地产开发有限公司（以下简称D公司）、宿迁市D房地产开发有限公司沭阳分公司（以下简称沭阳分公司）所有权纠纷一案，向江苏省宿迁市宿城区人民法院提起诉讼。
原告诉称，沭阳县A大厦C栋三层楼房系被告宿迁市D房地产开发有限公司沭阳分公司开发建设。2008年11月期间该楼房建成后，沭阳分公司将该楼以1100000元整体出售给原告，双方签订《商品房买卖合同》，原告当时付清购房款，楼房已经实际交付，并由原告出租给他人使用。原告通过购买的方式取得上述房屋并实际占有使用，取得收益，房屋产权证的初始登记正在办理过程中，原告对该楼房的所有权应当得到确认。在被告张C申请执行被告宿迁市D房地产开发有限公司借贷及劳务纠纷案中，宿城区法院于2009年3月18日作出民事裁定书，查封了上述房屋。原告得知后提出异议，宿城区法院于2010年8月25日作出（2010）宿城执异字第0012号民事裁定书，驳回了原告提出的异议。原告与该执行案件没有任何关系，查封的房屋系原告所有，应当停止对该房屋的执行，解除查封。故诉至法院，请求依法确认沭阳县A大厦C栋三层楼房系原告所有。
被告张C辩称，原告不是诉争房屋的所有权人，无权主张房屋权利。根据《物权法》第六条、第九条规定了不动产物权设立登记和未登记的法律效力。假定原告提交的房屋买卖合同是真实的，由于在法院查封的时候原告没有履行任何产权登记，没有预售登记，所以原告没有取得该商品房的所有权和预售权。原告没有进行预售登记，根据《物权法》第二十条的规定，原告失去对不动产申请查封的权利。本案原告提交的买卖合同，我们再次讲明是真实的。但法院执行部门已经查明本案诉争房屋未办理商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证的，合同应当认定无效。原告主张支付了1100000元购房款不真实。2009年3月18日，法院查封该房屋时，有一个自称“李志军”的人持买卖合同称其在2008年11月5日以2000000元购买该房屋，后其异议被法院裁定驳回。本案原告与李志军同时购买这样的房屋，不可能同一时间出现，同一房屋两次买卖，违反常理，与事实不符。原告主张支付1100000元买房屋不符合常理，一般这样的数额需要经过银行贷款，这1100000元原告是如何支付的应该提交证据，合同收款的印章也可以看出有造假行为，因为原告提供的合同没有加盖公司合同专用章，收据也没有公司财务专用章，盖的是分公司（四）的印章。原告声称房屋产权登记在办理中，正常办理产权登记应该出具正式发票。
被告D公司辩称，沭阳分公司属于挂靠我们D公司，按照我公司和沭阳分公司签订的协议，债权债务自行解决，从根本上我公司没有参与管理沭阳分公司，关于沭阳分公司的很多事情，我公司不参与。原告买房，既然有分公司的章，那么买卖是合法有效的。是否是假的买卖合同请法院认定。
被告沭阳分公司未作答辩。
宿迁市宿城区人民法院一审审理查明，2009年3月18日，宿城区人民法院在执行被告张C与宿迁市D房地产开发有限公司民间借贷及劳务纠纷案件中，依照张C的申请，作出(2008)宿城执字第316号民事裁定书，查封了沭阳县A大厦C栋三层楼房一栋。2010年5月，本案原告向本院提出异议，称其于2008年11月26日与宿迁市D房地产开发有限公司沭阳分公司签订商品房买卖合同，购买了上述房屋，价格为1100000元。该合同上加盖“宿迁市D房地产开发有限公司沭阳分公司（4）”印章，案外人肖猛作为该公司代理人在该合同上签字，同日，肖猛向原告出具收据，该收据亦加盖“宿迁市D房地产开发有限公司沭阳分公司（4）”印章。2009年5月22日，原告将上述房屋租赁给案外人华泰人寿保险股份有限公司宿迁中心支公司使用，并签订了房屋租赁合同，租期约定为61个月，即自2009年5月22日至2014年6月21日止。
另查明，在本案原告提出异议前，2009年3月19日，案外人李志军提出保全异议，称上述房屋已经由被告宿迁市D房地产开发有限公司沭阳分公司于2008年11月5日出售给他，并提供了商品房买卖合同及该公司出具的收款收据。该合同及收据均加盖该公司印章及负责人孙建成的个人印鉴章。宿迁市宿城区人民法院经审查，于2009年6月28日以（2009）宿城执监字第00001号民事裁定书裁定驳回了李志军的异议。
再查明，被告宿迁市D房地产开发有限公司沭阳分公司系被告宿迁市D房地产开发有限公司在沭阳设立的分公司，负责人孙建成。该公司于2006年5月29日取得营业执照，经营范围：本公司授权的房地产开发、经营、租赁、物业管理服务、室内外装饰装潢、建筑材料。2008年7月8日，沭阳县建设局颁发A大厦C幢楼建设工程规划许可证。至本案判决作出前，该栋楼尚未经过竣工验收，亦未取得商品房预售许可证。
还查明，本案被告沭阳分公司在执行异议听证中认可本案争议的房屋属于其公司财产，该公司已经于2008年11月26日将该房屋出售给原告，且原告已付清房款。宿城区人民法院于2010年8月25日作出（2010）宿城执异字第0012号民事裁定书，驳回了原告提出的异议。
宿迁市宿城区人民法院一审认为：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告宿迁市D房地产开发有限公司及沭阳分公司在与原告签订商品房买卖合同时尚未取得A大厦C幢楼的商品房预售许可证，至目前为止仍未取得该房屋的销售资格，依照上述规定，该合同亦应当认定为无效合同。基于无效合同，原告即使占有并已取得将A大厦C幢楼的收益权，仍不能因此取得该房屋的所有权。故原告基于其对争议房屋享有所有权而要求对该房屋不得予以强制执行的诉讼请求无法律依据，应当予以驳回。
综上，宿迁市宿城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十条的规定，于2011年3月10日作出（2010）宿城民初字第2473号判决：
驳回原告倪尔谋的诉讼请求。
一审判决后，被告倪B不服，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉称：（1）涉案房屋属于现房销售，但我国相关法律并没有明确规定商品房现房销售需要办理销售许可证明，因此，本案商品房销售无须办理销售或预售许可证明，没有商品房预售许可证不影响本案商品房买卖合同的合法有效性。（2）涉案房屋已由上诉人出租给案外人华泰人寿保险股份有限公司宿迁中心支公司使用，并签订了房屋租赁合同，虽该房屋尚未办理登记手续，但不影响上诉人作为购房者对该房屋享有所有权，一审法院对涉案房屋强制执行必然会损害上诉人的财产权利。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判A大厦C幢楼归上诉人所有并停止对该楼房的强制执行。
被上诉人张C答辩称：（1）只有通过竣工验收合格的房屋才能称之为现房，倪B称购买的现房没有提供该房的验收证明，且其在2008年11月26日购买房屋的时候，房屋尚未盖好，由于该房没有取得商品房预售许可证，故涉案房屋买卖合同是无效的。（2）倪B提供的房屋买卖合同没有在房产部门备案，且房款收据不能证明其已经支付了房款，故其主张通过购买的方式实际取得房屋产权不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
一审被告D公司答辩称：沭阳分公司系挂靠我公司经营，其债权债务自行解决，我公司没有参与管理沭阳分公司；既然倪B买房有分公司的公章，那么买卖是合法有效的，是否为假买卖合同由法院认定。
一审被告沭阳分公司答辩称：涉案房屋是我公司出售给倪B且已经交付，该买卖合同有效。
宿迁市中级人民法院经审理确认了一审查明的事实。
本案二审的争议焦点是：倪B与沭阳分公司签订的沭阳县A大厦C幢1至3层商品房买卖合同是否有效,一审法院对该房屋是否应当停止执行。
宿迁市中级人民法院二审认为：
根据建设部《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本案中，即使倪B购买的争议房屋在签订合同时已经竣工，但由于未经竣工验收合格，不能称之为现房销售，且其提供的商品房买卖合同第二条载明了虚假的商品房预售许可证号，说明买卖双方均认可该房系预售房。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋的买卖合同是无效合同。即便倪B支付购房价款并占有使用该房屋，亦不能对抗法院的执行查封行为，一审法院不应停止执行该房屋。倪B如果确实与沭阳分公司建立了房屋买卖合同关系，并向沭阳分公司支付了购房款，在房屋买卖合同被确认无效后，可另行向沭阳分公司主张权利。
综上，上诉人倪B的上诉理由依据不足，其上诉请求不予支持。宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2011年9月9日作出（2011）宿中民终字第0748号判决：驳回上诉，维持原判决。